Приобретение недостроенного коттеджа—предприятие достаточно рискованное и даже опасное. Но не зря многие люди хотят купить именно недострой—такая покупка может оказаться весьма выгодным вложением денежных средств. Приобретение готового частного коттеджа за городом обойдется Вам в разы дороже. А построить свой собственный дом с нуля—не всегда бывает возможным. Также недостроенное здание может быть расположено на очень хорошем участке или в удобном месте уже существующей застройки. Этот момент тоже может оказать существенное влияние на покупку недостроенного дома.
Самое первое, что необходимо сделать, это выяснить, что подразумевается под словом недостроенный
. Недостроенный дом может быть под черновую отделку
—это когда само здание построено, но коммуникации еще не разведены, а может быть под чистовую отделку
—когда все работы уже проведены, осталось только начисто сделать ремонт декоративными отделочными материалами. Также недостроенным домом может называться и коробка
или фундамент, которые следует самостоятельно достроить, провести все коммуникации и начисто отделать декоративными материалами.
В первых двух случаях дом можно смело покупать и постепенно приводить в порядок купленное пространство. А вот когда понятие недостроенный дом
полностью соответствует продаваемому зданию, лучше такой дом не покупать. Не исключено, что старую кладку придется сносить и все возводить с самого начала.
Соответственно та денежная сумма, которую придется вложить в приведение недостроенного дома в жилой и приличный вид, зависит от степени постройки дома и качества выполненной работы и материалов. Также на степень пригодности постройки влияет временной фактор—то количество времени, которое недостроенное здание стояло под открытым небом без какого-либо присмотра.
Покупка недостроенного дома—дело непростое и вовсе не безобидное, каким кажется на первый взгляд. Для того чтобы максимально минимизировать риск, необходимо полностью удостовериться в том, что продавец действительно является владельцем участка с домом. И что земельный участок был отдан именно под строительные работы, а не под какие-либо другие нужды. Иными словами, для начала необходимо ознакомиться с документами на участок.
- Нужно своевременно пригласить специалиста для определения финансовых затрат на достройку участка, а также для определения причин остановки строительства. Далеко не всегда стройку прекращают из-за нехватки денежных средств. Бывает, что строительство внезапно заканчивается по причине допущенных во время строительства ошибок. Если дефектов не наблюдается, можно смело переходить к следующему пункту.
- Изучение документации на участок и недостроенное здание. Нужно выяснить наличие всех документов на земельный участок и дом, а также назначение участка. Проверить наличие так называемых скелетов в шкафу
. Если с бумажной волокитой все в порядке—поздравляем, недостроенный коттедж можно покупать.
Качество таких строений к сожалению не всегда удается оценить с первого взгляда. Гораздо надежнее будет нанять специалистов, которые оценят качество кладки, фундамента и состояние конструкций. Самым плохим вариантом может оказаться тот, при котором достроить недостроенный дом будет по затратам стоить столько же, сколько и построить такой коттедж с нуля. Или еще хуже—достроить дом обойдется дороже, чем построить новый, ведь придется потратить деньги на разборку и демонтаж конструкций и на вывоз строительного мусора.
Так что если Вы все таки решите приобрести недостроенное жилье, обязательно получите точную информацию о состоянии выполненных работ на момент приобретения дома. А уже основываясь на этих данных можно смело подсчитать, сколько денежных средств придется вложить еще, чтобы завершить полностью строительство и отделку частного коттеджа за городом.
Читайте в нашей статье о том, как старый гараж можно переделать в красивое и стильное жилище.
Далее, у продавца должно быть разрешение на строительство, являющееся свидетельством того, что работы велись по установленному проекту, а проект согласован с пожарной инспекцией и утвержден архитектором. Данная бумага с всевозможными печатями и подписями является доказательством того, что дом не самострой, и что потом Вам не придется бегать по всяким инстанциям и не узаконивать строительство дома задним числом.
К слову, в идеале у собственника земельного участка уже должен быть список с перечнем работ, которые уже выполнены на участке с недостроенным домом.
Поэтому при заключении договора о купле-продаже важно посмотреть соответствующую графу в бумагах: предметом договора должен быть именно объект незавершенного строительства, а не материалы, которые были использованы во время строительных работ. Такой расклад выгоден и самому продавцу, потому что для оформления договора купли-продажи строительных материалов нужно иметь соответствующие бумаги, подтверждающие их происхождение. А они есть не у каждого продавца.
Согласно Гражданскому кодексу, право собственности на недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства приобретается с момента государственной регистрации имущества. А государственной регистрации подвергаются только уже окончательно построенные дома. Согласно этой лазейке в Гражданском кодексе, владельцы недостроенных коттеджей обычно продают свои дома не как объекты незавершенного строительства, а как земельные участки со строительными материалами.
Итак, на основании всего вышеперечисленного пора подводить итоги. Стоит ли вкладывать свои финансы в недостроенный объект?
- Чтобы определиться, стоит ли тратить свой бюджет на коробку
, нужно определить, насколько стоимость недостроенного объекта и участка ниже, чем у других объектов в этом районе. Если цена коробки
такая же, как и цена коттеджа без отделки—то не стоит ввязываться в эту сделку. Если же недостроенный коттедж и земельный участок дешевле подобных объектов в округе примерно на 20—30%, то можно смело переходить к следующему нашему пункту.
- Необходимо точно определить степень готовности конструкции, качество построенных стен и время начала строительства здания. Если начало стройки приходится примерно на пару лет назад, и дом построен приблизительно на 50—70%, то можно смело переходить к следующему пункту. Если нет—нужно еще разок хорошо все обдумать.